《涉执房地产处置司法评估指导意见（试行）》要点分析

评估委托书

按照《人民法院委托评估工作规范》的规定，注意查看评估委托书的内容是否完整

评估目的

表述为“为人民法院确定财产处置参考价提供参考依据”

价值时点

一般以评估对象实地查勘完成之日作为价值时点

价值类型

一般评估市场价值

报告名称

“涉执房地产处置司法评估报告”

报告有效期

自评估报告出具之日起计算，最长不得超过一年

实地查勘

1.两名及以上评估人员，其中至少有一名注册房地产估价师；人民法院要求由两名及以上注册房地产估价师进行实地查勘的，从其规定；

2.人民法院应通知当事人到场，当事人不到场的，不影响实地查勘的进行，但应当有见证人见证；

3. 当事人不到场或者不予配合，无法进入评估对象内部查勘的，经书面征询人民法院意见，可以对评估对象内部布局、室内装饰装修物等情况进行合理假定，并在评估报告“估价假设和限制条件”的“依据不足假设”中予以说明。

评估结果中是否扣减的项目处理

1.交易税费负担方式

明确评估对象市场价格对应的交易税费负担或者处理方式，并在评估报告中予以说明。

2.关于担保物权或其他优先受偿权

评估结果不应当考虑评估对象被查封以及原有的担保物权和其他优先受偿权的影响，并在评估报告“估价假设和限制条件”的“背离事实假设”中予以说明。

3.原有的租赁权、用益物权及占有使用情况

参照人民法院书面说明，并在评估报告中予以说明。

4.关于存在欠缴税金及相关费用

参照人民法院书面说明确定是否从评估结果中扣减，并在评估报告中予以说明。

5.关于评估费、拍卖费、诉讼费、律师费等财产处置费用

参照人民法院书面说明确定是否从评估结果中扣减，并在评估报告中予以说明。

6.关注并恰当考虑评估对象被迫转让及处置后被执行人不自愿配合交付因素对评估结果的不利影响，并在评估报告中予以说明。

不相一致情形

1.登记用途与实际用途不一致，一般按登记用途评估；人民法院要求按实际用途评估的，在评估结果中考虑关注用途转变需补缴出让金及税费，并提示可能存在风险；

2. 房屋登记用途与土地登记用途不一致，应当按照最高最佳利用分析得出的最佳用途进行评估；

3. 实际面积与登记面积不一致，应当根据人民法院书面明确的面积评估；人民法院不予书面明确的，对实际面积小于登记面积的，按照实际面积评估；对实际面积超出登记面积的部分，可以登记或完善手续后可以登记的，经人民法院书面同意，可以按照已登记房地产进行评估，评估结果应当为扣除相关费用后的余额，并在评估报告中进行相应说明。  

多宗或大宗房地产

向人民法院征询评估对象是整体处置还是分别或者分割处置，并考虑不同处置方式对评估结果的影响，不应当低估整体处置方式的减价影响。

房地产的部分或者局部

应当关注评估对象的独立使用和交易的受限情况，充分考虑评估对象所在整宗房地产的其他部分对评估对象价值的影响，不应当低估相关减价影响。

可以独立续建的在建工程

1.采用假设开发法评估时，应当选择被迫转让开发前提，充分考虑转让税费、重复投入的成本费用、开发期限延长等因素；采用成本法评估时，应当充分考虑被迫转让、各类折旧等因素所导致的价值减损。

2. 关注评估对象是否存在已预售情况，已预售部分一般不列入评估对象的财产范围；人民法院书面明确需列入评估对象财产范围的，应当充分考虑已预售部分对评估结果的影响。

在建工程中的部分房地产、且不能独立续建的

1. 人民法院要求评估该部分的现状价值的，应当根据在建工程整体的形象进度，采用假设开发法和成本法评估；采用假设开发法评估时，应当选择被迫转让开发前提，充分考虑转让税费、重复投入的成本费用、开发期限延长等因素的影响；采用成本法评估时，应当充分考虑被迫转让、各类折旧等因素所导致的价值减损；

2. 人民法院要求评估该部分的期房预售价值的，应当参照类似预售房屋的价格进行评估；同时应当充分考虑查封、所在项目开发建设手续完备程度、所在在建工程整体形象进度、以及是否取得预售许可、能否按期竣工交付等因素所导致的价值减损。

未竣工交付的预购商品房

1. 参照类似预售商品房的价格进行评估，也可以参照类似存量房的价格进行评估，并考虑查封、可能延期交付等风险因素所导致的评估对象价值减损；

2. 买受人按照商品房预售合同约定未付清全部房价款，人民法院书面明确未付房价款由买受人承担的，评估结果应当扣除商品房预售合同约定的未付房价款。

共有产权住房、经济适用住房、安置住房等保障性住房

应当关注并恰当考虑该类房地产的交易限制、交易主体限制、交易费用增加、转移登记限制等对评估结果的影响。

集体土地

在评估报告“估价假设和限制条件”的“一般假设”中对买受人具备相关资格等情况作出假定

评估结果

1. 分别列示房地产和其他财产的评估结果；

2. 分别列示各宗房地产的评估结果。

评估报告和评估结果使用的特别提示

1. 应当按照法律规定和评估报告载明的用途、使用人、使用期限等使用范围使用评估报告。否则，房地产估价机构和注册房地产估价师依法不承担责任；

2. 评估结果仅为人民法院确定财产处置参考价服务，不是评估对象处置可实现的成交价格，也不应当被视为对评估对象处置成交价格的保证；

3. 财产拍卖或者变卖之日与价值时点不一致，可能导致评估结果对应的评估对象状况、房地产市场状况、欠缴税费状况等与财产拍卖或者变卖时的相应状况不一致，发生明显变化的，评估结果应当进行相应调整后才可使用；

4. 在评估报告使用期限或者评估结果有效期内，评估报告或者评估结果未使用之前，如果评估对象状况或者房地产市场状况发生明显变化的，评估结果应当进行相应调整后才可使用；

5. 当事人、利害关系人收到评估报告后五日内可对评估报告的参照标准、计算方法或者评估结果等向人民法院提出书面异议；当事人、利害关系人对评估机构作出的说明仍有异议的，可以提请人民法院委托评估行业组织进行专业技术评审。