发布时间：2023-04-26
来自：土言土语
购房人支付全款购买商品房后，有两大的担心，一是是能不能保证交楼，二是万一不幸买到烂尾楼，能不能追回已经支付的房价款。
日前，最高人民法院印发《关于商品房消费者权利保护问题的批复》（法释〔2023〕1号），自2023年4月20日起施行。该批复明确了购房人的上述两大优先权：房屋交付请求权和主张价款返还请求权。
这两年，房地产被玩坏，停工甚至烂尾楼比比皆是，很多购房人支付价款购买期房后，可能会面临着钱房两空的风险。一方面各地处理保交楼事件时，对于开发商、银行、建筑商、设备商、材料商、购房者权益优先排序，银行要行使抵押权，施工单位要行使工程款优先受偿权，而业主也会主张要求交房或者退房款等，出现多种债权冲突的情形，此次最高法明确购房者的房屋交付请求权排在首位，有利于解决保交楼问题；同时，真遇到烂尾楼交付无望时，最高法明确支持退房者的价款返还优先权。
对于购房者房屋交付请求权优先，批复明确需要满足两大前提条件：
1、商品房消费者以居住为目的，批复中“以居住为目的购买房屋”该如何理解？何为“居住”？一套以上能否认定为居住房屋？“以居住为目的”是从房屋本身性质还是购买用途判断？鉴于批复将该债权确定为优先于建筑工程价款优先受偿权和抵押权之前的“超级优先权”，此处应理解为购买住宅，而且是为了居住，不是为了投资。
2、购买房屋并已支付全部价款，包括“全款”买房和按揭贷款买房，即使是只支付了部分房款，只要在一审法庭辩论终结前已实际付清尾款，同样适用。
满足上述两个条件，购房者房屋交付请求权优先，具备交房条件的支持保证交付，尚不具备交房条件的，应当优先支持复工保交楼，待具备条件后交付。
对于买到烂尾楼的购房者的价款返还请求权优先行使，也有一个前提条件：房屋不能交付且无实际交付可能。比如彻底烂尾，确实是建不起来了，购房合同的目的已经无法实现，这个时候只能解除合同，要求返还房款。这条优先权没有强调是全款，因此，不论是支付全款还是部分购房款，都应享受相应的优先权。
附件：
《最高人民法院关于商品房消费者权利保护问题的批复》（法释〔2023〕1号）（2023年2月14日最高人民法院审判委员会第1879次会议通过，自2023年4月20日起施行）
河南省高级人民法院：
你院《关于明确房企风险化解中权利顺位问题的请示》（豫高法〔2023〕36号）收悉。就人民法院在审理房地产开发企业因商品房已售逾期难交付引发的相关纠纷案件中涉及的商品房消费者权利保护问题，经研究，批复如下：
一、建设工程价款优先受偿权、抵押权以及其他债权之间的权利顺位关系，按照《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释（一）》第三十六条的规定处理。
二、商品房消费者以居住为目的购买房屋并已支付全部价款，主张其房屋交付请求权优先于建设工程价款优先受偿权、抵押权以及其他债权的，人民法院应当予以支持。
只支付了部分价款的商品房消费者，在一审法庭辩论终结前已实际支付剩余价款的，可以适用前款规定。
三、在房屋不能交付且无实际交付可能的情况下，商品房消费者主张价款返还请求权优先于建设工程价款优先受偿权、抵押权以及其他债权的，人民法院应当予以支持。